改造高尔夫球场需要考虑的首要因素

　　近几年，许多高尔夫球场的投资者和球场经营管理人员越来越多的谈到球场改造的问题。改造的理由大多是球场平淡无趣、草坪品质不好、客人不喜欢、会所功能不好等等。这些理由似乎很充分，但是，仅凭这些理由就决定改造球场是不科学的。

　　的确，目前政府对球场的治理整顿使许多新建项目暂停了下来，随着国家对高尔夫球场的政策不断明朗和更加规范，新建球场的审批难度将会越来越大，改造原有球场是一条比较容易实现的途径。再加上国内现有的球场中相当一部分寿命已经超过十年，而且，这些球场建设初期又犯了比较多的错误或失误，因此，它们将进入了一个改造的高峰期。

　　球场要不要改?怎么改?需要科学的论证。下面我们先讨论球场改造的第一要素——经济效益。

　　球场改造的原因主要有以下几个方面：

　　1. 因用地范围变更。

　　由于部分土地用途改变，必须在剩余的或变更后的土地上重新建造球场。

　　2. 在设计建造时定位太低，球场品质差。与周边地区品质较高的新球场相比，缺乏市场竞争力。

　　3. 球场定位过高，超出本地区的市场需求。球场管理成本居高不下，经营亏损。为了减少运营成本而改造它。

　　4. 为举办特定的赛事而改造。

　　在球场改造的诸多原因中，起决定作用的是经济问题，而不是技术问题。因为球场运营必须遵循市场规律，市场决定经营。任何一个球场投资者都希望通过改造给球场经营带来更好的收益，包括近期收益和远期收益。在球场改造之前，认真做好球场改造的可行性论证工作十分必要。首先，对市场进行深入的调查研究、认真的分析和准确的判断。确定改造后的市场定位和球场品质，从而计算出球场改造后的收益(I)和改造的成本(P)。

　　改造后的收益(I)：

　　1.会员证销售。

　　以预定的球场品质(定位)为基础，参照本区域其它球场的位置和会员证价格，确定预计会员证售价;

　　对老会员是否收取部分差价的问题，要做慎重的论证，如果可行，这部分也可作为收益计入。

　　根据俱乐部已有会员数量，测算出未来会员证可售的空间，以及每年预计的数量。

　　2.果岭费提升。

　　参照本区域其它球场的果岭费，拟定出改造后的果岭费，用提升的果岭费差值，乘以往年散客和会员嘉宾的打球人员，得出果岭费的收益增值。

　　3.其它相关收益。

　　土地转让收益或改变土地用途的收益。

　　与球场运营相关的收益，比如餐饮、练习场等。市区的球场在改造中一定要重视练习场的设施改造，因为市区的练习场收益相当可观、不可轻视。

　　其它附加收益。

　　将1、2、3三项收益相加，得出球场改造的收益值I=1+2+3。

　　这里需要说明一点，总收益值I是以假定的目标做出的预测值，此值过大过小都会影响投资方做出正确的决策。准确客观的测算出总收益值是可行性论证的关键环节。

　　球场改造成本(P)

　　4.球场改造的直接成本

　　根据前面讲到的球场市场定位和球场品质，测算出球场改造的收益值I。结合下面讲到的球场改造期间的经营成本、资金成本和其它成本，假定出球场改造的直接成本。再由球场设计师做出具体的改造设计方案，并根据当地的材料价格、人工费和机械费测算出球场改造的直接成本。若这个成本符合改造效益要求，再进行球场改造施工图设计。

　　这项工作，需要对原有场地做出客观细致的评估，球场原有的特点和优势是什么?需要全部保留还是部分保留?比如，会所不改，只改球场;或者只改部分球道;或者只改果岭，也就是通常所说的大改、中改或是小改。选择哪种分方式改造，不取决于技术条件，而是投入和产出的效益关系。由效益决定投入的成本。

　　不要盲目追求高、大、上，片面地认为高品质、高档次就是好，就是改造的唯一标准。提升品质，占领更高的市场份额的球场改造，必须在具备市场潜力的地区才能实施。有的球场改造是为了降低管理成本。在许多三、四级城市，打球人口增长速度缓慢，高额的球场养护费用已经成为运营困难的主要原因。此时，减少草坪面积、降低非重点区域的管理标准、改造高养护成本的沙坑等做法将成为球场改造的另一种趋势。近几年，我们接受的改造设计委托中，很多属于这种情况。

　　5.球场改造期间的经营成本。

　　球场改造期间对经营会带来不同程度的影响。局部改造，球场可以继续经营。将改造工作放在客人较少的时段，分期进行，减少经营收入损失;必要时集中一至三个洞改造，选择补打其它几个洞的方式弥补客人的损失;

　　如果改造工程量较大时，只好选择关闭九洞，另外九洞继续经营，这种方式也会影响经营收入;

　　如果选择全部封场改造，施工比较方便，可缩短工期。但必须做好现有会员的安置和说服工作，也要对球场的员工做好安置工作。这些工作产生的费用和经营上的直接损失一并作为改造期间的经营成本。

　　6.球场改造的资金成本。

　　这一点投资方自然很清楚。改造施工期越长，资金成本越高。

　　7.其它成本。

　　除上述球场改造的直接成本(4)、经营成本(5)、和资金成本(6)外，每个球场可能还会发生一些额外的、或不可预见的费用。根据各球场不同情况一并计入改造成本。

　　球场改造成本P =4+5+6+7。

　　有了改造收益I和改造成本P，球场改造的收益B=I-P 。这是球场改造可行性论证的重要组成部分。还有其它方面，如改造的政策风险评估、社会效益评估，以及球场改造应该注意的一系列技术问题。